Beaucoup de Français rêvent d’un pied-à-terre à la mer, à la montagne ou à la campagne. Si l’achat d’une résidence secondaire reste coûteux, il est tout à fait possible d’en louer une, que ce soit pour quelques semaines, quelques mois ou même à l’année. Mais est-ce légalement possible ? Sous quelles conditions un bail peut-il être signé pour une résidence secondaire ? Voici un guide complet pour comprendre vos droits et obligations en tant que locataire d’une résidence secondaire.
Pas le temps de lire ? Voici l’essentiel
- ✅ Oui, vous pouvez être locataire d’une résidence secondaire, pour une courte ou une longue durée.
- ✅ Le contrat signé n’est pas un bail de résidence principale mais un bail Code civil, plus flexible mais moins protecteur.
- ✅ En location longue, une assurance habitation est obligatoire pour le locataire.
- ✅ Pas d’aides type APL ni de plafonnement des loyers sur une résidence secondaire.
- ✅ Avantages : flexibilité, télétravail, vacances. Limites : moins de protection légale, fiscalité spécifique.
Qu’est-ce qu’une résidence secondaire ?
Par définition, une résidence secondaire est un logement qui n’est pas occupé au moins huit mois par an par son propriétaire ou son occupant. Il peut s’agir d’une maison de vacances, d’un appartement pour les week-ends, ou encore d’un logement utilisé ponctuellement en télétravail.
La différence avec une résidence principale est essentielle :
- La résidence principale est l’habitation occupée au moins 8 mois par an (sauf cas particuliers comme un séjour en maison de retraite ou une mission professionnelle).
- La résidence secondaire correspond à un logement de loisir ou d’appoint, occupé de façon occasionnelle.
💡 Exemple : une famille vivant à Lyon dans son appartement principal mais louant une maison en Ardèche pour y passer les week-ends et vacances. Dans ce cas, la maison devient leur résidence secondaire, même si elle est louée et non achetée.
Pour objectiver le budget selon les secteurs, appuyez-vous sur des données locales : volumes de ventes en France et transactions par communes avec Pappers Immobilier.
Peut-on être locataire d’une résidence secondaire ?
La réponse est claire : oui, il est possible de louer une résidence secondaire. Deux cas de figure se présentent :
- La location courte durée : souvent un meublé de tourisme, limité dans le temps (vacances, séjours temporaires).
- La location longue durée : bail d’un an (souvent renouvelable), permettant de profiter d’un logement secondaire toute l’année.
👉 Cela signifie qu’un étudiant, un salarié en télétravail ou un expatrié peut tout à fait être locataire d’un logement secondaire, en plus de sa résidence principale.
Location courte d’une résidence secondaire
La location courte concerne principalement les locations saisonnières (Airbnb, Abritel, meublés de tourisme). Elle est très encadrée par la loi.
Caractéristiques principales :
- Durée limitée : pas plus de 90 jours consécutifs pour un même locataire.
- Obligation de déclaration en mairie si le propriétaire propose le logement en meublé de tourisme.
- Souvent proposée meublée avec équipements (literie, cuisine, etc.).
Avantages pour le locataire :
- Grande flexibilité (quelques jours à quelques semaines).
- Pas d’engagement sur le long terme.
- Idéal pour les vacances ou les déplacements ponctuels.
Pour positionner un loyer de courte durée au prix du marché, un outil d’analyse comme Castorus peut aider à éclairer la décision.
Limites :
- Impossible d’y vivre à l’année.
- Loyer souvent élevé en comparaison avec une location longue.
- Pas de droits particuliers en tant que locataire (préavis, protection contre l’expulsion…).
Location longue d’une résidence secondaire
Il est également possible de louer une résidence secondaire à l’année. Dans ce cas, le bail signé est un bail Code civil, différent du bail d’habitation classique pour une résidence principale.
Caractéristiques :
- Durée librement fixée (souvent 1 an renouvelable).
- Contrat plus souple que celui d’une résidence principale.
- Pas de reconduction tacite obligatoire.
Droits et obligations du locataire :
- Souscrire une assurance habitation (au minimum responsabilité civile).
- Payer le loyer et les charges convenus dans le bail.
- Entretenir le logement et l’utiliser conformément au contrat.
Droits du propriétaire :
- Percevoir des loyers stables et réguliers.
- Déduire certaines charges et travaux de ses impôts fonciers.
- Plus de liberté dans la rédaction du bail.
Pour simplifier la gestion quotidienne (quittances, relances, état des lieux), voyez notre guide Oqoro – gestion locative.
Bail de résidence secondaire : comment ça marche ?
Un bail de résidence secondaire ne suit pas les mêmes règles qu’un bail de résidence principale (loi de 1989). Il relève du Code civil et laisse davantage de liberté au propriétaire et au locataire.
Éléments clés d’un bail de résidence secondaire :
- 📌 Identité et coordonnées du bailleur et du locataire.
- 📌 Description du logement et de ses équipements.
- 📌 Durée fixée par les parties (ex : 1 an, renouvelable ou non).
- 📌 Montant du loyer et des charges.
- 📌 Dépôt de garantie (souvent équivalent à 1 ou 2 mois de loyer).
- 📌 Conditions de résiliation (préavis librement défini).
- 📌 Annexes obligatoires (état des lieux, diagnostics immobiliers).
Check-list pratique pour un bail de résidence secondaire :
✔ Durée et conditions de renouvellement
✔ Loyer et charges clairement définis
✔ Clauses sur l’entretien et la remise en état du logement
✔ Définition précise de l’usage (loisir, télétravail, pied-à-terre…)
✔ Assurance habitation du locataire mentionnée dans le contrat
Avantages et inconvénients pour le locataire
Louer une résidence secondaire offre de nombreux avantages, mais aussi des limites importantes. Voici un comparatif :
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Flexibilité : logement pour vacances, télétravail ou week-ends | Pas d’APL ni d’aides liées à la résidence principale |
| Possibilité de tester une région avant un achat immobilier | Durée du bail et préavis plus souples, donc moins protecteurs |
| Sécurité d’occupation si bail longue durée signé | Expulsion plus rapide possible en cas de litige |
Assurance habitation et obligations du locataire
En location longue durée, l’assurance habitation est obligatoire. Le locataire doit fournir une attestation au bailleur à la signature du contrat.
Deux cas de figure :
- Location courte durée : pas d’obligation légale stricte, mais une assurance responsabilité civile est vivement conseillée.
- Location longue durée : assurance habitation obligatoire (au minimum risques locatifs).
👉 Côté propriétaire, il est recommandé de souscrire une assurance PNO (propriétaire non-occupant) pour couvrir le logement en cas de sinistre.
Fiscalité et cadre légal
Côté propriétaire, les loyers d’une résidence secondaire sont imposés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC) s’il s’agit d’une location meublée.
- Si les recettes annuelles ne dépassent pas 72 600 € → régime micro-BIC (abattement de 50 %).
- Au-delà → régime réel (déduction des charges et amortissements).
Côté locataire :
- Pas de réduction d’impôt ni d’aides type APL.
- La taxe d’habitation sur les résidences secondaires peut être à sa charge, si le bail le prévoit.
Scénarios concrets : quand être locataire d’une résidence secondaire ?
- Télétravail à la campagne : un salarié loue une maison secondaire pour alterner ville et nature.
- Expatrié : un Français vivant à l’étranger conserve un pied-à-terre en France via un bail de résidence secondaire.
- Couple citadin : ils gardent un appartement en bord de mer pour les week-ends et vacances.
- Professionnel en mission : un cadre en déplacement signe un bail Code civil pour une durée de 9 mois.
Pour évaluer l’attractivité selon les zones, consultez nos synthèses locales : Paris, Lyon, Gironde, Loire-Atlantique ou Calvados.
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FAQ
Peut-on avoir deux baux de location (résidence principale + secondaire) ? Oui, c’est possible. Rien n’interdit d’être locataire de deux logements en même temps. Est-ce que je peux bénéficier des APL sur ma résidence secondaire ? Non, les APL ne concernent que la résidence principale. Quelle est la durée minimale d’un bail de résidence secondaire ? Aucune durée légale imposée : le bail est librement fixé par les parties (souvent 1 an). Peut-on louer une résidence secondaire sans assurance habitation ? En courte durée oui, mais une assurance responsabilité civile est fortement conseillée. En longue durée, l’assurance est obligatoire. Peut-on transformer une résidence secondaire en résidence principale ? Oui, à condition d’y vivre au moins 8 mois par an et de le déclarer fiscalement comme votre logement principal.
Conclusion
Il est tout à fait possible d’être locataire d’une résidence secondaire, que ce soit pour des vacances ou sur l’année entière. La différence essentielle avec une résidence principale réside dans le contrat de bail (Code civil) et dans la protection plus limitée du locataire.
À retenir : louer une résidence secondaire est une solution flexible, mais qui demande de bien comprendre ses droits, ses obligations et les implications fiscales.
