Avec la montée en puissance de l’investissement en ligne, de nouvelles solutions permettent de se lancer dans l’immobilier sans disposer de centaines de milliers d’euros. Parmi elles, Bricks s’impose comme l’une des plateformes les plus connues en France. Accessible dès 10 €, elle promet des rendements attractifs et une démocratisation de l’immobilier. Mais est-ce réellement une bonne affaire en 2025 ?
Dans cet article, nous passons au crible le fonctionnement de Bricks, ses avantages, ses inconvénients, sa fiscalité, ainsi que les avis d’investisseurs. Vous découvrirez également une comparaison avec d’autres placements immobiliers comme les SCPI et le crowdfunding immobilier.
Pas le temps de lire ? Voici l’essentiel
- Accessibilité : investissement à partir de 10 €.
- Rendements : annoncés entre 8 et 12 % bruts par an (attention aux retards et à la fiscalité).
- Fiabilité : plateforme régulée (agrément PSFP par l’AMF depuis 2023).
- Risques : retards / défauts possibles, pas de revente avant l’échéance, perte en capital possible.
- Verdict : intéressant pour diversifier avec un petit capital et un horizon court/moyen terme, à considérer comme un placement à risque.
1. Qu’est-ce que Bricks ?
Lancée en 2020 par Cédric O’Neill, Bricks est une plateforme française qui propose d’investir dans l’immobilier fractionné. L’idée est simple : permettre à n’importe qui de devenir investisseur immobilier à partir de 10 € seulement, en achetant une « brique » d’un projet financé.
À ses débuts, Bricks utilisait un modèle basé sur les royalties, où les investisseurs achetaient des parts liées aux revenus générés par un bien. Ce modèle a rapidement montré ses limites : manque de régulation, frais élevés et difficultés de gestion. En 2023, la plateforme a basculé vers un modèle obligataire, plus proche du crowdfunding immobilier classique, et a obtenu l’agrément PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif).
2. Comment fonctionne Bricks ?
Bricks repose sur le principe de l’immobilier fractionné. Plutôt que d’acheter un appartement entier, vous investissez dans une petite partie d’un projet immobilier via une obligation. Votre rendement dépend du montant investi et des conditions prévues dans le contrat (taux, durée, modalités de remboursement).
2.1 Processus d’investissement
- Créer un compte sur Bricks.co et vérifier son identité (KYC).
- Choisir un projet (achat-revente, rénovation, coliving, promotion…).
- Investir à partir de 10 €.
- Percevoir des intérêts (mensuels ou trimestriels selon le projet).
- Récupérer le capital à l’échéance (souvent entre 12 et 24 mois).
2.2 Types de projets financés
- Achat-revente : rénovation et cession avec plus-value potentielle.
- Coliving : transformation d’appartements en logements partagés.
- Promotion immobilière : financement d’opérations de construction.
- Rénovation locative : travaux pour optimiser les loyers.
2.3 Modèle économique de Bricks
Bricks se rémunère principalement auprès des porteurs de projets (et non directement auprès des investisseurs) via :
- Frais de montage (sur les montants levés),
- Commissions de gestion et de suivi,
- Frais annexes (ex. retraits au-delà d’un quota gratuit).
En pratique, la rentabilité réelle pour l’investisseur dépend de la bonne exécution des projets et des conditions de marché. Pour évaluer le potentiel d’un projet, il est utile de s’appuyer sur des données fiables du marché local, par exemple via MeilleursAgents.
3. Quels sont les rendements proposés ?
Bricks annonce des rendements bruts entre 8 et 12 %/an, selon la nature et le risque des opérations. Ces niveaux sont supérieurs aux livrets d’épargne et compétitifs par rapport aux SCPI, mais ils s’accompagnent d’un risque plus élevé.
3.1 Rendement brut vs rendement net
- Brut : taux affiché par le projet (ex. 10 %).
- Net : après fiscalité (PFU 30 %) et éventuels retards/délais.
3.2 Simulation simple
| Montant investi | Rendement brut (10 %) | Impôts (PFU 30 %) | Rendement net annuel |
|---|---|---|---|
| 100 € | 10 € | -3 € | 7 € |
| 1 000 € | 100 € | -30 € | 70 € |
| 10 000 € | 1 000 € | -300 € | 700 € |
En pratique, un rendement brut de 10 % équivaut à environ 7 % net après PFU, hors retards éventuels.
4. Les avantages de Bricks ✅
- Accessibilité : ticket d’entrée de 10 €, idéal pour débuter.
- Ergonomie : interface claire, parcours d’investissement fluide.
- Diversification : possibilité de répartir sur plusieurs projets.
- Rendements attractifs : supérieurs aux livrets bancaires.
- Encadrement réglementaire : agrément PSFP (AMF) depuis 2023.
5. Les inconvénients de Bricks ❌
- Illiquidité : pas de revente possible avant l’échéance des obligations.
- Risque de retard/défaut : certains projets ont connu des retards de paiement (ex. Silverstone, Chicamour).
- Pas de garantie en capital : perte partielle ou totale possible.
- Transparence perfectible : certaines fiches projets manquent de granularité.
- Dépendance au marché : une baisse des prix/loyers peut dégrader la performance.
6. Bricks est-elle fiable et sécurisée ?
La question clé pour tout investisseur : peut-on vraiment leur confier son épargne ?
6.1 L’agrément PSFP : une base réglementaire
Depuis 2023, Bricks est agréée PSFP par l’AMF, ce qui implique des obligations d’information, de séparation des fonds et de gouvernance. C’est un cadre protecteur, mais il ne supprime pas le risque de perte en capital.
6.2 Sécurité des fonds et contrats
- Investissements sous forme d’obligations avec conditions contractuelles claires (taux, durée, remboursement).
- Suivi via l’espace client et reportings périodiques.
6.3 Retards et défauts
Comme toute plateforme de financement participatif, Bricks a déjà connu des retards de paiement (ex. Silverstone, Chicamour). Ces incidents ne signifient pas automatiquement une perte, mais ils diminuent le rendement réel et allongent l’horizon.
6.4 Due diligence personnelle
Avant d’investir, certains internautes vérifient aussi les contreparties via Pappers Immobilier (données légales et financières des sociétés), afin d’évaluer leur solidité.
7. Fiscalité des investissements Bricks
Les intérêts perçus sont des revenus de capitaux mobiliers soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 % : 12,8 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux. Option possible pour le barème progressif.
Exemple : pour 1 000 € d’intérêts bruts/an, le net après PFU est d’environ 700 €.
Contrairement à un investissement locatif classique géré via des solutions comme Oqoro, Bricks n’ouvre pas droit à des dispositifs type Pinel/LMNP et ne permet pas d’amortir un bien. La fiscalité est donc plus simple, mais rarement optimisable.
8. Comparaison Bricks vs autres placements
8.1 Bricks vs SCPI
| Critère | Bricks | SCPI |
|---|---|---|
| Ticket d’entrée | 10 € | 200 à 1 000 € |
| Rendement cible | 8 à 12 % brut | 4 à 6 % brut |
| Risque | Élevé (projets unitaires) | Modéré (portefeuille mutualisé) |
| Liquidité | Faible (pas de revente avant échéance) | Faible à moyenne |
| Régulation | PSFP (AMF) | Régime SCPI encadré (AMF) |
8.2 Bricks vs crowdfunding immobilier « classique »
- Durée : Bricks ~12–24 mois ; autres plateformes ~12–36 mois.
- Rendement : souvent comparable (8–12 % brut).
- Garanties : certaines plateformes exigent des sûretés fortes (hypothèque de 1er rang, cautions, etc.).
- Accessibilité : Bricks commence à 10 € ; beaucoup d’acteurs démarrent à 500–1 000 €.
9. Comment investir sur Bricks ?
9.1 Étapes d’inscription
- Création du compte et vérification d’identité (KYC).
- Sélection d’un projet en fonction du risque et de la durée.
- Investissement à partir de 10 €.
- Suivi des intérêts et des actualités projet dans le tableau de bord.
9.2 Délais, retraits et frais
- Capital : remboursé à l’échéance de l’obligation (souvent 12–24 mois).
- Intérêts : versés mensuellement ou trimestriellement selon le contrat.
- Retraits : 2 retraits gratuits/an ; au-delà, 1,2 € par retrait ; délai bancaire usuel 2 à 5 jours ouvrés.
10. Alternatives à Bricks
Si Bricks ne correspond pas à votre profil ou si vous souhaitez diversifier :
- Baltis : plateforme de crowdfunding immobilier diversifiée.
- Fundimmo / ClubFunding : acteurs historiques ; tickets plus élevés (500–1 000 €).
- Meute Invest / Bloks : rendements comparables avec contrats jugés plus sécurisants par certains analystes.
- SCPI : véhicule « patrimonial » plus stable, rendement moindre mais portefeuille large.
Pour ceux qui préfèrent analyser eux-mêmes le marché avant d’investir, des outils comme Castorus peuvent être très utiles (historique d’annonces, suivi de prix, etc.).
11. Avis des investisseurs
11.1 Retours positifs
- Plateforme intuitive et facile à utiliser.
- Accessibilité inédite (10 €).
- Rendements attractifs par rapport aux livrets bancaires.
- Service client jugé réactif.
11.2 Critiques récurrentes
- Difficulté de sortie (absence de marché secondaire).
- Retards de paiement sur certains projets.
- Transparence perfectible sur certains dossiers.
Note globale évoquée par des sources publiques : aux alentours de 4,2/5 (susceptible d’évoluer).
12. Verdict final : faut-il investir dans Bricks en 2025 ?
Bricks a contribué à démocratiser l’investissement immobilier grâce à un ticket d’entrée bas et des rendements cibles attractifs. Le cadre PSFP est un plus. En contrepartie, l’illiquidité, les retards possibles et l’absence de garantie en capital imposent de considérer Bricks comme un placement à risque, à intégrer dans une stratégie diversifiée.
Recommandé pour :
- Investisseurs débutants ou curieux avec petit capital.
- Épargnants souhaitant tester l’immobilier sans crédit.
- Profils acceptant une volatilité opérationnelle (retards, renégociations).
À éviter pour :
- Personnes recherchant un revenu garanti et régulier.
- Épargnants prudents ou proches de la retraite.
- Profils qui ne peuvent pas immobiliser leur argent 12–24 mois.
13. FAQ sur Bricks
Bricks est-il fiable ?
La plateforme est régulée (PSFP/AMF), ce qui encadre sa communication et son fonctionnement. Cela ne supprime pas le risque de perte en capital lié aux projets sous-jacents.
Quels rendements peut-on espérer réellement ?
Les projets affichent souvent 8–12 % brut. Après PFU (30 %) et en tenant compte de possibles retards, tablez plutôt sur un ordre de grandeur net de 6–8 % si tout se passe comme prévu.
Comment récupérer son argent ?
Le capital est restitué à l’échéance contractuelle (pas de sortie anticipée), les intérêts sont versés selon la périodicité prévue.
Quels sont les principaux risques ?
Retards de paiement, défaut de la contrepartie, absence de marché secondaire, sensibilité au marché immobilier local.
Quelle différence avec les SCPI ?
Les SCPI offrent davantage de mutualisation et un cadre historique, mais un rendement cible plus faible. Bricks vise un rendement plus élevé contre un risque plus élevé.
Comment Bricks se rémunère-t-il ?
Essentiellement via des commissions facturées aux porteurs de projets (montage, gestion). Les conditions de chaque opération précisent la structure des frais.
